🏢 Humedades en Comunidades de Propietarios: Tipos, Causas y Quién Debe Solucionarlas

Las humedades en edificios son uno de los problemas más comunes (y molestos) con los que lidian las comunidades de propietarios. Como administradores de fincas, en Dfincas sabemos que no solo es importante identificar correctamente el tipo de humedad, sino también saber si la responsabilidad es comunitaria o individual.

En este artículo te explicamos de forma clara los tres tipos principales de humedades: por filtración, por capilaridad y por condensación, sus causas, soluciones y quién debe hacerse cargo de ellas.

💧 1. Humedad por Filtración

➤ ¿Qué es?

Se produce cuando el agua penetra desde el exterior del edificio (lluvia, nieve o agua del terreno) a través de fisuras, grietas, tejados, terrazas, fachadas o medianeras.

➤ ¿Cómo reconocerla?

• Manchas localizadas en paredes o techos.

• Goteras.

• Desprendimiento de pintura o yeso.

• Aumenta tras lluvias intensas.

➤ ¿Cuál es su origen?

• Mal estado de cubiertas, tejados o juntas de dilatación.

• Deficiente impermeabilización de fachadas o terrazas.

• Fisuras estructurales por movimiento del edificio o envejecimiento.

🛠️ Solución

• Reparación estructural o impermeabilización del elemento común afectado.

• Sellado de grietas, instalación de nuevas láminas impermeables, revisión de bajantes.

🧾 ¿Es un problema comunitario?

Sí, en la mayoría de los casos. Si la filtración proviene de un elemento común (fachada, tejado, terraza comunitaria), la comunidad debe asumir la reparación, incluso si el daño aparece dentro de una vivienda.

Sin embargo si la filtracion proviene de un baño, cocina u otro elemento privado de un vecino, la responsabilidad en ese caso es individual y se tiene que resolver entre ambos particulares afectados.

🌊 2. Humedad por Capilaridad

➤ ¿Qué es?

Es causada por la absorción de agua del terreno a través de los cimientos o muros bajos de un edificio. El agua asciende por los materiales porosos, como ladrillos o mortero.

➤ ¿Cómo reconocerla?

• Humedad en la parte inferior de las paredes (cercana al suelo).

• Manchas blanquecinas (salitre).

• Desconchado de pintura o deterioro del rodapié.

➤ ¿Cuál es su origen?

• Falta o fallo en la barrera impermeabilizante del edificio.

• Aislamiento deficiente en contacto con el terreno.

🛠️ Solución

• Inyección de resinas impermeabilizantes en los muros.

• Instalación de barreras físicas antihumedad.

• Drenajes perimetrales si el problema es del terreno.

🧾 ¿Es un problema comunitario?

Sí, generalmente.La capilaridad afecta a los muros estructurales o cimientos, que son elementos comunes. Por tanto, la comunidad debe asumir su tratamiento.

🌫️ 3. Humedad por Condensación

➤ ¿Qué es?

Se forma cuando el vapor de agua del interior de la vivienda se condensa al entrar en contacto con superficies frías (como cristales, paredes o techos).

➤ ¿Cómo reconocerla?

• Gotas de agua en cristales o paredes.

• Aparición de moho (especialmente en esquinas, armarios y techos).

• Ambiente cargado o mal olor.

➤ ¿Cuál es su origen?

• Deficiente ventilación.

• Aislamiento térmico inadecuado.

• Puentes térmicos (zonas donde se pierde calor, como pilares, ventanas mal instaladas).

🛠️ Solución

• Mejorar la ventilación natural o forzada (rejillas, extractores).

• Usar deshumidificadores.

• Colocar ventanas con rotura de puente térmico y doble acristalamiento.

• Aislar térmicamente las zonas frías.

🧾 ¿Es un problema comunitario?

Depende.

• Si el problema es por deficiencia constructiva del edificio (por ejemplo, falta de aislamiento general), puede considerarse responsabilidad comunitaria.

• Pero si se debe a malos hábitos de ventilación o uso de la vivienda, suele ser responsabilidad individual del propietario.

📌 Conclusión

Las humedades son más que una molestia estética: afectan la salud, la estructura del edificio y la convivencia. Saber identificar su tipo y origen es clave para actuar correctamente y evitar conflictos entre propietarios y la comunidad.

En Dfincas, como expertos en administración de fincas, estamos aquí para ayudarte a resolver estos problemas con soluciones técnicas, legales y de gestión.

¿Tu comunidad sufre humedades y no sabes quién debe hacerse cargo?👉 Escríbenos, te ayudamos a valorarlo y actuar con seguridad.