¿Qué Plazos Tiene una Comunidad para Reclamar Deficiencias Constructivas?

Uno de los aspectos más delicados en la gestión de comunidades de propietarios es la aparición de deficiencias constructivas tras la finalización de una obra. Como administradores de fincas, en Dfincas recibimos con frecuencia consultas de comunidades preocupadas por filtraciones, grietas o problemas estructurales.

La buena noticia es que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece plazos claros para reclamar estos defectos, pero es fundamental conocerlos y actuar a tiempo para no perder derechos.

🧱 Plazos de Garantía de la Construcción según la LOE

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) regula las responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso constructivo (promotor, constructor, arquitectos, etc.). En su artículo 17, distingue tres tipos de defectos, con sus respectivos plazos de garantía:

• 1 año: Para defectos de terminación o acabado de la obra (como remates mal hechos, pintura, suelos, etc.).

• 3 años: Para defectos que afecten a la habitabilidad, como humedades, filtraciones o problemas en la ventilación.

• 10 años: Para daños que afecten a la estructura del edificio, como grietas en vigas o hundimientos.

Estos plazos se cuentan desde la fecha del acta de recepción de la obra, momento en el que la promotora entrega el edificio.

⏳ Plazo para Reclamar (Prescripción de la Acción)

Una vez detectado un defecto, el artículo 18 de la LOE otorga a la comunidad un plazo de 2 años para iniciar una reclamación. Es decir:

✅ Desde que aparece el defecto, hay 2 años para reclamar a los responsables (constructora, promotor, técnicos, etc.), según el tipo de defecto y el plazo correspondiente.

Es imprescindible contar con un informe técnico profesional que identifique el tipo de defecto y lo relacione con su causa, ya que no todos los vicios constructivos se encuadran fácilmente en los supuestos legales.

⚖️ Otras Vías de Reclamación: El Contrato con el Promotor

Además de las acciones que contempla la LOE, existe la posibilidad de reclamar por incumplimiento contractual al promotor. Este tipo de reclamaciones se rigen por el Código Civil, que establece un plazo general de 5 años para ejercer acciones derivadas de un contrato.

Esto significa que, si bien han pasado los plazos de la LOE, todavía podría reclamarse por incumplimiento si se demuestra que el promotor no entregó el inmueble en las condiciones pactadas.

🧩 Recomendaciones desde Dfincas como Administradores de Fincas

Como expertos en administración de fincas, en Dfincas recomendamos actuar con rapidez y rigor ante cualquier sospecha de defecto constructivo:

1. Notificar por escrito a los agentes responsables desde el primer momento.

2. Solicitar un informe técnico independiente que determine el origen, gravedad y alcance del defecto.

3. Consultar con profesionales jurídicos para valorar la vía más adecuada de reclamación.

4. Convocar Junta Extraordinaria para decidir colectivamente las acciones a emprender.

   
   

📍 Conclusión: Actuar a Tiempo es Clave

Conocer los plazos legales es fundamental para proteger los derechos de la comunidad frente a posibles defectos constructivos. En Dfincas, como administradores de fincas, estamos preparados para asesorar y acompañar a las comunidades en todo el proceso, desde la detección del problema hasta la reclamación formal.

¿Tienes dudas sobre los plazos o cómo reclamar una deficiencia en tu edificio? Contacta con nuestro equipo de Dfincas.es, estaremos encantados de ayudarte.